Comment acheter une maison en succession ?

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Mettre une maison au nom de votre enfant : le don à terme ?

Il existe une pratique notariale qui n’est pas illégale et consiste à acquérir des biens immobiliers (appartement, villa, etc.) de votre vivant et à les mettre au nom d’un de vos enfants.

La volonté de l’acheteur est de récompenser cet enfant qui, selon lui, est en difficulté économique que ses autres enfants qui ne bénéficient pas d’une telle faveur.

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La qualification du don vous permet de bénéficier des avantages fiscaux accordés par la loi.

Selon le Code civil, il est supposé que les dons sont soumis à déclaration à la succession.

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Cela signifie que le donneur a l’intention de donner à l’enfant receveur une avance sur son part héréditaire ; c’est sur le retour de ce bénéficiaire à la succession qui n’est pas le bien donné, mais sa valeur au jour de la division de la succession, compte tenu de son état au jour du don.

Par conséquent, les calculs et les parts de chaque héritier sont effectués sur la base d’une succession obtenue à partir dudit don.

Cette opération de reporting permet de rétablir les capitaux propres lors de la division entre héritiers.

Cependant, la loi stipule également que le bénéficiaire qui doit être récompensé est exempté de déclaration. Il s’agit alors d’un avantage en dehors de la participation à l’héritage. Dans ce cas, cette exemption de l’obligation de déclaration doit être expressément spécifiée dans l’acte notarié. Cela n’est pas suspecté, sauf dans le cas de dons partagés.

Dans un arrêt de la première chambre civile de la Cour de cassation (appel n° 14-24. 052 et K 14-26, 354), Ginette est décédée le 11 octobre 2011, laissant derrière elle ses trois enfants Carole, Thierry et Florence comme successeurs. Thierry a bénéficié d’une faveur de sa mère Ginette, qui avait acheté une maison qu’elle avait placée au nom du premier. Florence est décédée et avait utilisé l’héritage universel Mme Z, qui, à ce titre, a demandé que la succession de la défunte Ginette soit divisée.

La cour d’appel a ordonné à Thierry de déclarer la valeur de la maison à la succession de la défunte Ginette, qui avait été évaluée dans son état initial le jour du partage. Elle a estimé que l’opération, le nom de son fils, la maison pour laquelle le défunt avait payé intégralement en l’absence de toute autre raison, marquait une intention libérale.

Le La Cour de cassation a annulé le jugement d’appel pour absence de base juridique et a accusé les juges au fond convaincus que la transaction était un don (déclarable) en déduisant l’existence d’une intention libérale du simple fait que le défunt avait payé le prix total.

Certes, le don nécessite un acte libre qui conduit à un appauvrissement volontaire pour l’enrichissement du bénéficiaire. Mais il faut que ce soit une action consciente et consciente. Il est donc nécessaire de caractériser l’intention libérale, la volonté d’abandonner irrévocablement en faveur du bénéficiaire.

En l’espèce, le fait qu’elle ait financé exclusivement la maison n’était pas suffisant pour la cour de cassation, qu’elle ne considérait pas comme une preuve suffisante de l’intention libérale pour constituer une caractéristique essentielle de la Don consigné.

Il est donc préférable de demander conseil à un avocat afin que l’opération consiste à faire un don. Le fait d’être déclarable ou exempté de déclaration ne sera pas requalifié par les tribunaux à une date ultérieure lors de l’ouverture de l’héritage.

Ronit ANTEBI Avocat à Cannes